Was gehört in die Nebenkostenabrechnung?

Nebenkosten sind nur dann auf den Mieter umlagefähig, sofern sie laufende bzw. wiederkehrende Kosten darstellen. Einmalige Kostenpositionen z.B. Reparaturen oder Neuerwerbungen, auch wenn sie aufgrund regelmäßiger Wartungsarbeiten verrichtet werden, sind in Folge dessen keine Betriebskosten. Verwaltungskosten hat grundsätzlich der Vermieter zu tragen, obwohl es sich um wiederkehrende Kosten handelt! Weitere Voraussetzung für die Umlagefähigkeit von Nebenkosten ist, dass die Kosten auch tatsächlich angefallen und somit belegbar sind. Nach der Betriebskostenverordnung dürfen folgende Kostenarten den Mietern in Rechnung gestellt werden:

Heizkosten

Dazu gehören die Kosten des verbrauchten Brennstoffs und dessen Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Heizungsanlage, die Kosten der regelmäßigen Überprüfung und eventuellen Einstellung der Anlagen, die Kosten der Reinigung von Anlagen und Heizraum, der Abgasmessung in der Heizungsanlage sowie die Schornsteinfegerkosten (falls diese nicht als einzelne Position in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt ist), die Mietkosten für Geräte zur Verbrauchserfassung, deren Ablesung und die Kosten der Berechnung und Aufteilung der Heizkosten. Dies wird meist von einem Wärmedienst erledigt.

Warmwasserversorgung

Umlegbar sind die Kosten der Wassererwärmung, das verbrauchte Wasser, die Grundgebühren und Zählermiete, die Kosten der Verwendung von Zwischenzählern, die Betriebskosten einer hauseigenen Wasserversorgungs- und einer Wasseraufbereitungs-anlage sowie die in regelmäßigen Abständen anfallenden gesetzlichen Eichkosten von Wasserzählern.

Verbundener Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlage

Die abrechenbaren Kosten entsprechen denen getrennter Anlagen

(Kalt-) Wasserversorgung

Die Kosten bestehen aus dem verbrauchten Wasser, der Zählermiete, den Eichkosten, den Kosten für den Betriebsstrom und die Wartung von Wasseraufbereitungs- und Hebeanlagen (falls nicht schon bei der Warmwasserversorgung abgerechnet)

Entwässerungskosten der Stadt

Straßenreinigung- und Müllabfuhrgebühren

Der Vermieter ist verpflichtet, die jeweils günstigste Behätervariante zur Verfügung zu stellen. D.h. Es dürfen weder zu große noch unnötig viele Müllcontainer bereitgestellt und abgerechnet werden. Betriebskosten für Müllkompressoren, Müllschluckern und Müllmengenerfassungsgeräte sind neu in den Katalog der umlagefähigen Positionen aufgenommen worden. Kosten für Bauschuttcontainer oder einmalige Sperrmüllabfuhren dürfen hingegen nicht auf die Mieter gewälzt werden.

Hausreinigungskosten

Kosten für die laufende Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Fahrstuhl, etc. Einmalige Kosten für Ungezieferbekämpfungsaktionen, für Reinigungsarbeiten im Zusammenhang mit Baumaßnahmen oder die Beseitigung von Graffiti sind nicht umlagefähig.

Beleuchtung

Stromkosten für die Beleuchtung des Außenbereichs und der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudteile

Fahrstuhl

Kosten für den Betrieb eines Fahrstuhls, speziell die Kosten für den hierfür notwendigen Betriebsstrom, Kosten für die Beaufsichtigung, Wartung, Pflege, die regelmäßige Überprüfung des Aufzugs durch den TÜV und die Kosten für die Notrufbereitschaft

Gartenpflege

Kosten hierfür sind umlagefähig, unabhängig davon, ob der Garten von den Mietern tatsächlich genutzt werden darf oder nur der Optik dient. Zur Pflege zählt auch, wenn einzelne Pflanzen, Gehölz oder eine Rasenfläche erneuert werden muss. Nicht abwälzbar auf die Mieter ist ein komplett neu angelegter Garten.

Schornsteinreinigung

Falls dieser Posten nicht mit in der Heizkostenabrechnung enthalten ist.

Öffentliche Lasten

Insbesondere die Grundsteuer. Vorsicht bei im Haus befindlichen Gewerbebetrieben, da diese meist eine höhere Grundsteuer entrichten müssen als Privathaushalte.

Versicherungskosten

Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug, eventuell eine Elementarschadenversicherung z.B. gegen Überschwemmungen. Vorsicht: Rechtschutz-, Mietausfall- oder sonstige freiwillige Versicherungen muss der Vermieter selber zahlen. Ist die Versicherungsprämie, aufgrund von im Haus befindlichen Gewerbebetrieben höher, muss dies in der Kostenumlage berücksichtigt werden.

Hausmeister

Kosten für die Bedienung der Zentralheizung, die Reinigung des Gehwegs, der Zufahrt und der Mülltonnen, Schneeräumen u.ä. sind umlagefähig. Für alle zusätzlichen Tätigkeiten des Hauswarts hat der Vermieter selber aufzukommen. Vorsicht vor doppelter Abrechnung, z.B. für Reinigung und Gartenpflege, wenn der Hauswart auch das Treppenhaus putzt oder sich um die Grünanlage kümmert.

Gemeinschaftsantenne

Kosten für Betrieb einer Gemeinschaftsantenne oder der hausinternen Breitbandkabelverteileranlage. Kosten des Betriebsstroms und Wartungskosten der Anlage. Beim Kabelfernsehen die Grundgebühren und die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Weiterleitung von Rundfunk- und Fernsehprogrammen erhoben werden. Mietkosten, falls die Antennenanlage gemietet ist.

Hauseigene Waschmaschine

Kosten für den Strom, das Wasser, die Reinigung und Wartung der Maschine

Sonstige Betriebskosten

Kein Sammelbecken um nachträglich alle möglichen Zusatzkosten auf die Mieter abzuwälzen. Z.B. für eine hausinterne Sauna, eine selbstgeschaffene Bademöglichkeit oder andere Gemeinschaftseinrichtungen, dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden, sofern diese Positionen nicht eindeutig zu Beginn des Mietverhältnis als einzelne Kostenart aufgeführt worden sind.